thanos properties logo
 

Κτηματικές Συναλλαγές από το 1972

Δικαιολογητικά για την Μεταβίβαση Ακινήτου*

Ο Πωλητής υποχρεούται να προσκομίσει τα ακόλουθα δικαιολογητικά:

1) Τίτλοι κτήσης του ακινήτου (π.χ. συμβολαιογραφική πράξη πώλησης, γονικής παροχής, αποδοχής κληρονομίας κλπ) και πιστοποιητικά μεταγραφής/καταχώρησης και εγγραφών από το αρμόδιο υποθηκοφυλακείο και κτηματολογικό γραφείο.

2) Απόσπασμα Κτηματολογικού διαγράμματος από το αρμόδιο Κτηματολογικό γραφείο ή Βεβαίωση υποβολής δήλωσης του ακινήτου εφόσον η περιοχή στην οποίο βρίσκεται το ακίνητο είναι ακόμη υπό κτηματογράφηση.

3) Πρόσφατο Τοπογραφικό Διάγραμμα του οικοπέδου ή αγροτεμαχίου εφόσον μεταβιβάζεται οικόπεδο ή αγροτεμάχιο, που να περιέχει τις δηλώσεις του Ν. 651/77 και του Ν. 1337/83 και συντεταγμένες Ε.Γ.Σ.Α '87.

4) Άδεια Οικοδομής (και παρεπόμενες τροποποιήσεις) και Σχεδιαγράμματα Πολεοδομίας (τοπογραφικό διάγραμμα - διάγραμμα κάλυψης - τομή - κατόψεις ορόφων) σε περίπτωση που μεταβιβάζεται και κτίσμα. Αν το ακίνητο έχει κτιστεί μετά τις 14-3-1983 το αντίγραφο της άδειας οικοδομής πρέπει να είναι επικυρωμένο.

5) Βεβαίωση μηχανικού σύμφωνα με τον Ν. 4014/2011 (και υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη) ότι στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα ή ότι το κτίσμα που υπάρχει και η χρήση του είναι σύμφωνα με την οικοδομική άδεια ή (σε περίπτωση που έχουν εκτελεσθεί αυθαίρετες κατασκευές ή έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις) ότι οι υπάρχουσες αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις έχουν τακτοποιηθεί.* Σε περίπτωση τακτοποίησης, θα πρέπει να προσκομιστούν επίσης, τεχνική έκθεση του μηχανικού, σχετικά διαγράμματα και βεβαίωση της πολεοδομίας από την οποία να προκύπτει ότι έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία της τακτοποίησης, ανάλογα με το νομοθετικό πλαίσιο υπό το οποίο έγινε η τακτοποίηση.

6) Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (Π.Ε.Α.), για κτίσματα άνω των 50 τ.μ.

7) Πιστοποιητικό ότι δεν οφείλεται Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ), το οποίο εκδίδεται από το Δήμο στον οποίο ανήκει το ακίνητο. Προσκομίζεται στον Δήμο ο τελευταίος λογαριασμός της ΔΕΗ εξοφλημένος και απλό αντίγραφο του συμβολαίου κτήσης του ακινήτου.**

8) Ασφαλιστική Ενημερότητα από το ΙΚΑ αν ο πωλητής είναι ή ήταν την τελευταία δεκαετία έμπορος ή μέλος εταιρείας ή αν κτίζει ή έκτιζε την τελευταία δεκαετία σπίτι ή αν αγόρασε σπίτι που κτίστηκε την τελευταία δεκαετία. Η ενημερότητα αυτή εκδίδεται συγκεκριμένα για μεταβίβαση ακινήτου από το Τμήμα Οικοδομών του ΙΚΑ στο οποίο υπάγεται το ακίνητο που μεταβιβάζεται, αφού προσκομισθεί υπηρεσιακό σημείωμα περί μη οφειλής από το ΙΚΑ στο οποίο υπάγεται ο μεταβιβάζων.
Αν δεν υπάρχουν εκκρεμότητες ή οφειλές, την ενημερότητα μπορεί να την πάρει και ο Συμβολαιογράφος από την Διεύθυνση Πληροφορικής του ΙΚΑ, μόνο όμως αν πρόκειται για αδόμητο οικόπεδο/αγροτεμάχιο ή για λογαριασμό του εργολάβου.

9) Φορολογική Ενημερότητα, η οποία εκδίδεται από την ΔΟΥ εισοδήματος του Πωλητή συγκεκριμένα για μεταβίβαση ακινήτου***.

10) Πιστοποιητικό από την αρμόδια Δ.Ο.Υ ότι έχουν δηλωθεί τα εισοδήματα του πωλουμένου ακινήτου την τελευταία διετία ή υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 81 του Π.Δ 2238/1994, προς την ίδια Δ.Ο.Υ ότι το ακίνητο δεν απέφερε εισοδήματα, θεωρημένη απ' αυτήν.

11) Πιστοποιητικό από την Δ.Ο.Υ. εισοδήματος του πωλητή - νομικού προσώπου ότι το μεταβιβαζόμενο ακίνητο έχει δηλωθεί στην δήλωση Φόρου Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ) και έχει καταβληθεί ο αναλογούν φόρος για τα δύο προηγούμενα έτη ή υπεύθυνη δήλωση του Ν. 1599/1986 ότι ο πωλητής - νομικό πρόσωπο δεν είχε υποχρέωση να συμπεριλάβει το μεταβιβαζόμενο ακίνητο στη δήλωση ΦΑΠ. Για τα φυσικά πρόσωπα το ως άνω πιστοποιητικό θα απαιτείται από 1/1/2014.

* Είναι δυνατό να απαιτούνται και άλλα δικαιολογητικά ανάλογα με το είδος και την θέση του ακινήτου (π.χ. ακίνητο σε παραμεθόριο περιοχή) και το είδος του τίτλου κτήσης. Σκόπιμο είναι να αναζητείται κάθε φορά η συμβουλή δικηγόρου, συμβολαιογράφου και μηχανικού.

** Αν στον τίτλο κτήσης είχε παρακρατηθεί η επικαρπία και ο επικαρπωτής απεβίωσε, απαιτείται να προσκομιστεί και η ληξιαρχική πράξη θανάτου του επικαρπωτή. Επίσης, αν το ακίνητο έχει εμπράγματα βάρη (π.χ. προσημειώσεις υποθήκης, κατασχέσεις κλπ) ή άλλα δικαιώματα τρίτων (π.χ. δικαίωμα μίσθωσης) θα πρέπει να προσκομιστούν τα σχετικά έγγραφα (δικαστικές αποφάσεις, πιστοποιητικά μεταγραφής, συμβάσεις κλπ ανάλογα με την περίπτωση).

*** Αν ο τίτλος κτήσης είναι Γονική Παροχή – Δωρεά - Κληρονομία τότε α) αν τα συμβόλαια (ή ο θάνατος) είναι μετά τις 31-12-1994, πιστοποιητικό από την ΔΟΥ του γονέα - δωρητή - αποβιώσαντος ότι δεν οφείλεται φόρος γονικής παροχής - δωρεάς ή κληρονομίας αντίστοιχα, ενώ β) αν είναι πριν την 31-12-1994, επικυρωμένο αντίγραφο του συμβολαίου ή βεβαίωση από τον συμβολαιογράφο που το συνέταξε για την ακριβή ημερομηνία του συμβολαίου, και, σε περίπτωση κληρονομίας, ληξιαρχική πράξη θανάτου.

**** Επίσης, για τα νομικά πρόσωπα : Απαιτείται πιστοποιητικό από την Δ.Ο.Υ. εισοδήματος του νομικού προσώπου ότι το μεταβιβαζόμενο ακίνητο έχει δηλωθεί στην δήλωση Φόρου Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ) και έχει καταβληθεί ο αναλογών φόρος για τα δύο προηγούμενα έτη ή υπεύθυνη δήλωση του Ν. 1599/1986 ότι το νομικό πρόσωπο δεν είχε υποχρέωση να συμπεριλάβει το μεταβιβαζόμενο ακίνητο στη δήλωση ΦΑΠ. Η υπεύθυνη αυτή δήλωση υποβάλλεται στην Δ.Ο.Υ. μαζί με τα παραστατικά που αποδεικνύουν την απαλλαγή από την υποχρέωση υποβολής δήλωσης ΦΑΠ και με φωτοτυπία του τίτλου κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου. Για τα φυσικά πρόσωπα το ως άνω πιστοποιητικό θα απαιτείται από 1/1/2014.

Διαδικασία για την Μεταβίβαση Ακινήτου

1) Ο πωλητής οφείλει να προσκομίσει στον συμβολαιογράφο της επιλογής του αγοραστή καθώς και στον δικηγόρο του αγοραστή τα έγγραφα που απαιτούνται για την σύνταξη της συμβολαιογραφικής πράξης μεταβίβασης κατόπιν υποδείξεων του συμβολαιογράφου και του δικηγόρου.

2) Εν συνεχεία, ο δικηγόρος του αγοραστή θα διενεργήσει έλεγχο επί των τίτλων κτήσης του ακινήτου και θα προβεί σε επιτόπιο έλεγχο στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο και Κτηματολογικό Γραφείο προκειμένου να διαπιστώσει εάν ο πωλητής έχει νόμιμο τίτλο κτήσης καθώς και ότι δεν υπάρχουν βάρη και δικαιώματα τρίτων επί του ακινήτου.
Από τον έλεγχο του δικηγόρου ενδέχεται να ανακύψουν νομικά ζητήματα τα οποία θα πρέπει να ρυθμιστούν πριν ή μετά την μεταβίβαση του ακινήτου (ενδεικτικά εξάλειψη βαρών ή άρση δικαιωμάτων τρίτων επί του ακινήτου)

3) Εν συνεχεία, ο συμβολαιογράφος συντάσσει το σχέδιο της πράξης μεταβίβασης, υπολογίζει τον φόρο μεταβίβασης και ετοιμάζει την σχετική δήλωση φόρου, η οποία υπογράφεται από τον αγοραστή και τον πωλητή.

4) Η δήλωση φόρου μεταβίβασης υποβάλλεται από τον αγοραστή στην Δ.Ο.Υ. στην οποία υπάγεται το ακίνητο και η ΔΟΥ υπολογίζει τον πληρωτέο από τον αγοραστή φόρο, αφού συνυπολογίσει και τυχόν νόμιμες φοροαπαλλαγές επί τη βάσει εγγράφων που υποβάλει ο αγοραστής (π.χ. σε περίπτωση αγοράς πρώτης κατοικίας). Η ΔΟΥ έχει δικαίωμα να διατάξει αυτοψία για τους σκοπούς υπολογισμού του φόρου μεταβίβασης. Από την 1η Ιανουαρίου 2013 και μόνο εφόσον πρόκειται για ακίνητο το οποίο αποκτήθηκε από τον πωλητή μετά την 1η Ιανουαρίου 2013, ο πωλητής θα υπόκειται σε φόρο μεταβίβασης ο οποίος θα υπολογίζεται επί του ποσού της διαφοράς μεταξύ της αξίας κτήσης και της αξίας μεταβίβασης του ακινήτου από τον πωλητή.

5) Αφού υπολογιστεί ο φόρος μεταβίβασης, ο αγοραστής τον καταβάλει με τραπεζική επιταγή εις διαταγή της αρμόδιας ΔΟΥ, (αντίστοιχα τον καταβάλει και ο πωλητής, εφόσον συντρέχει τέτοια περίπτωση).

6) Το σχέδιο της πράξης μεταβίβασης που έχει ετοιμάσει ο συμβολαιογράφος, υποβάλλεται προς θεώρηση στον κατά τόπους αρμόδιο δικηγορικό σύλλογο και καταβάλλονται στον εν λόγω δικηγορικό σύλλογο οι παρακρατούμενοι φόροι που απαιτούνται (και οι αμοιβές των δικηγόρων εφόσον συντρέχει τέτοια περίπτωση).

7) Αφού προηγηθεί διαπραγμάτευση επί του σχεδίου συμβολαίου από τους δικηγόρους των μερών, η πράξη μεταβίβασης του ακινήτου υπογράφεται από τον αγοραστή και τον πωλητή ενώπιον του συμβολαιογράφου.

8) Τέλος, αντίγραφο της συμβολαιογραφικής πράξης μεταβίβασης μαζί με αίτηση και περίληψη μεταγραφής τα οποία ετοιμάζει ο συμβολαιογράφος, υποβάλλονται από τον αγοραστή στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο και Κτηματολογικό γραφείο (ή γραφείο κτηματογράφησης εφόσον δεν λειτουργεί ακόμη κτηματολόγιο στην περιοχή) για μεταγραφή/καταχώρηση, έναντι καταβολής των αναλογούντων εξόδων μεταγραφής/καταχώρησης.

9)Ο αγοραστής υποβάλει παράλληλα στο υποθηκοφυλακείο και κτηματολογικό γραφείο αίτηση την οποία ετοιμάζει ο συμβολαιογράφος για την έκδοση πλήρους σειράς πιστοποιητικών εγγραφών.